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产业园区的发展长远必须处理好这些问题

2019/11/10 来源:栖霞汽车网

导读

产业园区招商是一项艰巨而长期的工作,只有多从过往的失败案例当中吸取经验教训,才能让后来者更好地生存发展下去。产业园区失败的5大缘由1

产业园区招商是一项艰巨而长期的工作,只有多从过往的失败案例当中吸取经验教训,才能让后来者更好地生存发展下去。

产业园区失败的5大缘由

1、定位有误

产业园区的发展长远必须处理好这些问题

如果一个产业园区不符合市场,不符合客户需求,定位有误这就会致使全部园区发展的方向有误,终究致使园区的失败。做产业园区一定要有个清晰的园区定位,做大量的调研,把客户摸清楚,以此为条件明确目标客户,这个进程肯定是要花大力气,也是在所难免的。

2、招商孱弱

产业园区的招商能力不行,再加上没有系统全面的管理,也是失败的重要缘由。招商是全部产业园区的重中之重,没有稳定的入驻企业,没有大型的高新企业,就不能产生园区的良性循环。只有吸引到大企业、高新企业,园区才有可能集聚大量优秀企业,才能保证园区的正常运行。

3、定价脱节

定价的背后,是单价、本钱、利润率、面积等等的控制。定价面积段的划分,乘数的划分,背后就是总价,意味着在这个城市里面跟你总价匹配的客户群有所少?假定一栋楼租金一年500万,那末这个城市里有几个企业家能拿出500万来租赁?定价过低,没有利润;定价太高,客户望而生畏不敢入驻,这就是一个平衡的问题。所以在做预算的时候就要打好基础,设定好一个公道的价格,既能吸引大量企业和用户入驻,又能保证自己有所盈利。

产业园区的发展长远必须处理好这些问题

4、产品错配

合适办公的地方去做生产,合适做生产的地方去做办公,后者却只有死路一条。因为生产的可以转化为办公,办公的能转化为生产吗?基本不行。办公场所没有生产场地所需要的设施设备,大小布局也不一定合适。所以一旦产品错配,就会造成很大的损失,企业在考察园区时就会发现问题放弃入驻。另外一点,定位高端产品的园区,去化周期很长,本钱太高,财务本钱、管理本钱都耗着,要是再加上开发量大就会使全部回本阵线拉长,时间1长,企业的现金流和资金链就会出现问题。

5、服务不行

企业入驻,看中的不止是园区的选址、产业布局、企业大小和数量,配套设施完不完善,工作环境舒不舒适,物业服务是不是是到位等等小因素也影响着企业选择是否是入驻。有些园区物业管理不严,闲杂人等可以随便出入,很有可能对企业造成财产损失。

产业园区的发展长远必须处理好这些问题

产业地产的核心问题是什么?

是客户问题。产业园区的客户是企业,他们有五大特点:

1、非常理性,决策周期很长,非常关心性价比,他们花钱想要的是生产资料,不是买奢侈品买享受。

2、企业数量非常有限且有排他性,优良客户容量有限,新增客户很难,客户成长速度跟你的去化速度不匹配。

3、中小企业比较多,规模小,成长性不确定,随着经济波动的影响很强。

4、客户个性很强,需求比较离散,不同地域客户文化不同,比如沈阳客户谈很好谈,谈完后毁约回收款很难,宁波客户很难谈,但谈好以后回收款没有问题。

5、客户消费习惯没有转变,习惯自己拿地。我们要把他观念转变过来,这个转变的背后是时间。

一定要记住,产业园区一切的一切都是客户带来的,客户的行业属性、区域散布的变化、大小企业的差异、内外需求的差异与变化、企业生命周期的特征、行业的升级换代、行业本钱的变化和经济的发展状态等等一系列因素都会影响园区的定位,如果这些拿不准,也就会导致定位不准,那贸然开发就会致使失败。

产业园区:环环相扣的百步穿杨

做产业园区,就像百步穿杨一样,牵一发而动全身,有选址、定位、招商、服务等一个个环,每一个环都不能射偏,这是高敏感度的,必须环环相扣,不能失误。

选址是第一环,选址对了,就有客户,比如你在北上广的企业聚集地买地或租地做产业园区,那边上的大企业自然而然就会靠拢过来。选址错了,第一环就打偏了,那往后极有可能走弯路。进入三线城市就是误解,比如某团体全面放弃三线城市,有些企业放弃三线、四线小城市,专注于北上广不是没有理由的。他们就选北上广等重点城市,专注于做小项目,做快周转项目,这样赚钱快,现金流充足,资金乱也不会出现太大的问题。

定位是第二环。没有那个园区的失败是由于定位低,都是没有认清现实死在高定位上面。很多产业地产商都吃过这类亏。拿地考察市,觉得位置很好,自己也对这个园区发展特别乐观,加上一部分政府的因素,就会把全部园区的定位太高,入驻门坎相应也提高了,导致很多新兴企业和小微企业没有这个入驻机会,这样的话会错失一大批前景光明、有发展潜力的企业,这个园区的发展也就会受限。

剩下的环节包括产品配置、开发节奏、建设周期、招商服务、运营管理等等,这些都是次要因素,是后端,前面两环才是前段。前端做好了,步子走稳了,后面基本不会走歪路。前端做差了,即便后端开发得再好,也没法吸引企业入驻,影响全部园区的发展走向。

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